До кризиса основным инструментом для зарабатывания денег на недвижимости был рост цен. «Купите ликвидную квартиру на вторичном рынке или новостройку на стадии закладки фундамента — подождите — перепродайте по более высокой цене». — это был самый распространенный способ инвестирования. Но в настоящее время все большее распространение получает другой, арендный подход — покупка квартир с целью дальнейшей сдачи их в аренду для получения стабильного дохода, своего рода микробизнес, основанный на управлении недвижимостью. Для того чтобы правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду и получить максимально возможный доход от этого вида инвестиций, необходимо заранее учесть несколько важных моментов.
Содержание статьи
Выбор недвижимости для инвестиций
Существует несколько возможностей заработать на сдаче в аренду вашей недвижимости. Например, можно купить небольшое нежилое помещение на первом этаже: подойдет для офиса, магазина, небольшой ремонтной мастерской и тому подобное. Или вы можете купить дом в сельской местности — этот вид недвижимости также пользуется спросом, и не только для летних месяцев, но и для круглогодичного проживания. Такие инвестиции, однако, больше подходят для опытного предпринимателя, ориентированного на арендную деятельность. Помимо первоначальных затрат, они требуют знания тонкостей сегмента коммерческой недвижимости и юридической экспертизы.
Для большинства людей гораздо прозрачнее и доступнее купить квартиру и сдавать ее в аренду. В мегаполисе такое «мероприятие» может потребовать инвестиций в 3-4 миллиона рублей — такова цена однокомнатных квартир на окраинах Москвы и в ближнем Подмосковье, которые с тем же успехом можно сдавать в аренду, например, приезжим на заработки рабочим из стран СНГ. Владелец такой недвижимости будет приносить около 20 000 рублей в месяц.
При бюджете более 5 миллионов можно купить квартиру в непосредственной близости от метро. Это значительно увеличит доход от аренды (от 25 тысяч рублей в месяц) и круг потенциальных арендаторов.
Чтобы купить квартиру бизнес-класса для арендаторов среднего класса, необходимо иметь не менее 9 миллионов рублей. В этом случае арендодатель может рассчитывать на 40 тысяч рублей в месяц (до 50 тысяч рублей в месяц для качественного жилья площадью 45-50 квадратных метров). Требования к такому жилью, конечно, выше: должна быть транспортная доступность как для тех, кто имеет личный автомобиль (парковка во дворе или возле дома), так и для «безлошадных» жильцов; поблизости не должно быть промышленных и строительных предприятий; желательно, чтобы дом находился недалеко от парков или лесных массивов.
Разумеется, максимальный доход от аренды будет получен от элитных квартир. Но и инвестиции в него будут чрезвычайно высоки.
Если у вас нет много денег, разумнее купить квартиру в пригороде недалеко от Москвы. Например, в Железнодорожном за 3 миллиона рублей можно купить квартиру с хорошей транспортной доступностью в новостройке без отделки, отремонтировать ее в бизнес-классе и сдавать в аренду за 18-20 тысяч рублей в месяц.
Идеальный дом для аренды
Намереваясь зарабатывать на квартирах, важно понимать, что не каждая квартира подойдет для получения дохода от сдачи в аренду. Критерии отбора будут несколько иными, чем если бы человек покупал дом «для себя». При покупке квартиры для сдачи в аренду ориентируйтесь в первую очередь на транспортную доступность (в мегаполисах это, прежде всего, близость к метро) и стоимость ремонта. Но на самом деле существует множество нюансов. Какая квартира; в каком районе; как ее обставить; на какого арендатора ориентироваться; сколько денег и времени потребуется на подготовительные работы; когда и какой доход можно получить; когда доход покроет расходы и квартира начнет приносить прибыль — все эти вопросы следует принять во внимание, прежде чем решиться на покупку квартиры.
На рынке аренды существует несколько категорий квартир, сдаваемых в аренду в разных ценовых диапазонах. И хотя заманчиво купить дорогую недвижимость и получить за нее высокую арендную плату, следует также подумать о том, будет ли на нее спрос. Прежде всего, необходимо изучить рынок аренды: каков спрос на квартиры в каждой категории и каковы арендные ставки. Это поможет вам приблизительно рассчитать его потенциальную рентабельность и окупаемость.
Главный критерий, которым следует руководствоваться при выборе квартиры любого класса, — это универсальность. Для начала определим круг факторов, влияющих на спрос и арендную ставку квартиры:
Квартира в черте города Москвы стоит дороже, чем аналогичная квартира в пригороде. Спрос на аренду квартиры в Москве выше, чем на аналогичную квартиру в Подмосковье.
- Легче снять квартиру в пешей доступности от метро, чем аналогичную квартиру далеко от метро.
- Близость к центру города повышает стоимость аренды на 25-50%.
- Арендаторов привлекают расположенные рядом поликлиника, универсальные магазины, кафе, детская молочная кухня, а также различный транспорт (маршрутки, автобусы и др. инфраструктура).
- Соседи: Важно убедиться, что над, под или рядом с вашей квартирой не живут люди с криминальным прошлым, состоящие на учете в центрах психического здоровья или наркологических центрах, владельцы крупных животных или просто недружелюбные люди. В противном случае ваши арендаторы будут меняться слишком часто.
- Арендная плата зависит от года постройки и количества этажей, размера кухни и наличия лифта.
- Одно- и двухкомнатные квартиры являются самыми популярными на рынке аренды. Он популярен как среди студентов, так и среди молодых семей с маленькими детьми.
- Проще снять квартиру с мебелью (наличие стиральной машины и встроенной кухонной мебели почти всегда является требованием к арендаторам).
То есть, портрет оптимальной «экономичной» квартиры. Это одно- или двухкомнатная квартира эконом-класса в здании от 9 до 17 этажей рядом со станцией метро (до 15 минут пешком + возможность пользоваться транспортом, желательно в пределах 2-3 станций МКАД).
Кроме того, желательно иметь аккуратный подъезд и ухоженный двор. Наличие швейцара на входе является преимуществом — это добавляет уважения к дому. Кроме того, у портье вы можете получить информацию о поведении жильцов.
Если квартира находится в хорошем состоянии, вы можете выбрать небольшой ремонт без значительных затрат на замену сантехники, полов и других элементов. Стоимость такой двухкомнатной квартиры в 9-этажном доме составляет 4,5-5,5 млн. рублей, в 17-этажном доме — 5-7 млн. рублей. Двухкомнатная квартира будет стоить на 1,5-2 миллиона рублей дороже.
Расходы и доходы
Разумеется, перечисленные выше суммы не исчерпываются инвестициями. Прежде чем квартира начнет приносить доход, вам нужно будет потратить деньги на ремонт и мебель. Недорогие квартиры эконом-класса лучше арендовать с мебелью. Более дорогие квартиры должны предлагаться без мебели: состоятельные люди предпочитают обставлять свои квартиры в соответствии со своими вкусами.
Учитывая, что вы не знаете, как будет использоваться квартира и насколько хорошо жильцы будут о ней заботиться, ремонт в квартире обычно очень экономичен. Однако если квартира была приобретена без отделки в новостройке, стоит потратить деньги на ремонт с использованием высококачественных, долговечных строительных материалов и оборудования.
Аналогичным образом, если квартира находится в ветхом состоянии и была приобретена на вторичном рынке, стоит приложить усилия. Качественный ремонт с заменой сантехники, дверей, полов и электрики позволит сделать его менее трудоемким и дорогостоящим при смене арендаторов. Стоимость такого ремонта в однокомнатной квартире составит от 600 000 до 800 000 рублей, в зависимости от ваших предпочтений.
Обстановка должна быть недорогой, но стильной. Популярный в советские времена настенный блок сейчас не приветствуется, но мебель из магазина IKEA вполне подойдет. Общие инвестиции в «меблировку» квартиры составят около 100-150 тысяч рублей.
Также целесообразно застраховать квартиру: как имущество, так и ответственность. Страховой полис будет стоить около 1,5 тысяч рублей в год.
Все это позволит вам арендовать квартиру по максимально возможной ставке.
Аренда самостоятельно или покупка у агента
Оценивая потенциальный доход от будущей квартиры, важно помнить, что у нас не всегда будут одни и те же жильцы в течение многих лет. Таким образом, будут не только неоплаченные «перерывы» и расходы на ремонт, но и хлопоты по поиску новых арендаторов.
У арендодателей съемных квартир есть три варианта.
Во-первых, они самостоятельно находят арендаторов или сдают квартиру друзьям. Такая аренда чревата многими «но». Неудобно заключать договоры аренды с друзьями, неудобно повышать арендную плату, неудобно предъявлять претензии. Поэтому этот вариант не самый лучший, если вы очень чувствительный человек.
Когда речь идет о привлечении сторонних арендаторов, положительный исход вполне возможен. Арендодатель сам дает объявления на порталах и базах недвижимости, оставляя свой номер телефона (лучше, конечно, мобильного — так меньше шансов «потерять» нужные звонки). Затем хозяин сам показывает квартиру желающим, договаривается об условиях аренды и заключает договор найма. Это жизнеспособный вариант, но он требует много времени и усилий.
Если нет времени или желания снимать квартиру, можно пойти другим путем и обратиться в агентство недвижимости, заключив эксклюзивный договор. Затем агент по недвижимости выполнит всю работу за арендодателя, включая составление договора аренды, в котором будут прописаны все аспекты отношений между арендодателем и арендатором, их обязанности и ответственность. В этом случае вам придется оплатить услуги агентства, которые обычно равны месячной арендной плате. Обратите внимание, что когда предыдущий арендатор уедет, вам нужно будет снова связаться с посредником, чтобы найти нового. Это может быть другое агентство, или то же самое, если вы довольны тем, как оно работает. Но даже в этом случае вам придется каждый раз оплачивать услуги агентства.
Третий вариант: заключить договор с агентством на управление вашей квартирой. В этом случае агенты по недвижимости сами регулируют своевременное привлечение арендаторов, оценивают стоимость аренды, заключают договора и так далее — словом, делают все, чтобы квартира приносила прибыль владельцу, но без хлопот. Стоимость услуг агентства по управлению недвижимостью составляет от 10% до 15% от арендной платы в месяц.
Сейчас на рынке также предлагается комплексная услуга, включающая как покупку квартиры, так и ее дальнейшее управление. В этом случае агентство будет искать наиболее подходящую квартиру для сдачи в аренду (в рамках бюджета клиента), готовить и проводить сделку купли-продажи, а затем сдавать квартиру в аренду. В то же время агентство обязуется решать все вопросы, связанные с эксплуатацией квартиры: следить за своевременной оплатой коммунальных счетов, контролировать назначение квартиры и соблюдение жильцами правил пользования. Стоимость услуги составляет от 10% до 15% от ежемесячной арендной платы плюс стоимость риэлторской услуги при покупке квартиры (от 150 000 рублей).