В нашей стране сфера регистрации недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом, в отношении недвижимого имущества предусмотрено два вида регистрации, которые существенно отличаются друг от друга, поскольку являются двумя отдельными регистрационными действиями.
Первый вид, самый распространенный — это регистрация прав на недвижимость: их возникновения, ограничения, перехода и прекращения. В отношении недвижимости могут быть зарегистрированы следующие права, являющиеся по своей природе вещными правами: право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, и к ним же законодатель относит обременения права, в частности — залог недвижимости (ипотека) и сервитут.
Запись о регистрации права
Запись о регистрации права, его обременении, прекращении или возникновении, вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основании правоустанавливающих документов. Отличительной особенностью записи о регистрации права или обременения является то, что в ЕГРН всегда в обязательном порядке указывается то физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право либо в пользу которого установлено обременение. Это очень важный момент, поскольку в соответствии с действующим законодательством, запись о регистрации права, принадлежащего определенному лицу, является единственным и главным доказательством, во-первых, самого факта существования этого права, а во-вторых, принадлежности этого права указанному в ЕГРН лицу. Оспорить запись в ЕГРН можно только в судебном порядке, путем подачи иска в суд , и только при условии предоставления суду однозначных доказательств того, что данные в ЕГРН ошибочны и не соответствуют действительности.
Регистрация сделки
А вот регистрация сделки — это регистрация договора, который заключен по поводу недвижимого имущества. Регистрация договора не предоставляет никому вещных в отношении недвижимого имущества, а только фиксирует сам факт наличия договора, то есть возникновения обязательственных правоотношений между сторонами сделки. Более того, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными именно с момента такой регистрации. К договорам, подлежащим государственной регистрации, можно отнести следующие: договор аренды недвижимого имущества на срок год и более; договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества; договор найма на срок год и дольше; договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости; договор продажи предприятия; договор аренды предприятия; среди прочих можно также упомянуть не до конца урегулированный законодательством лизинг недвижимого имущества. Государственная регистрация данных договоров предусмотрена по той причине, что они регулируют очень важную сферу человеческой деятельности — отношения, связанные с дорогостоящим и ценным объектом — недвижимостью, в силу чего данные правоотношения имеют повышенную социальную значимость.
Однако, поскольку непосредственных прав на недвижимость не возникает, то чтобы все-таки фиксировать в ЕГРН факт возникших правоотношений, а также обеспечить проведение государством, в лице Росреестра, экспертизы законности заключаемой сделки, предусмотрена государственная регистрация этой сделки. Данная сделка считается действительной только в том случае, если Росреестр ее зарегистрирует, чем подтвердит ее законность. Да, на практике нередко возникают ситуации, когда законность тех или иных регистраций явно сомнительна, и в таком случае, во избежания причинения значительного имущественного ущерба, рекомендуется сразу обращаться к компетентному адвокату .
Общим у обоих видов регистрации является то, что они оба направлены на защиту участников гражданского оборота, путем экспертизы государством, в лице регистрирующего органа — Росреестра, законности заключаемых гражданами и юридическими лицами сделок с недвижимым имуществом.