Покупка квартиры — это всегда риск. Так как речь идет о весьма дорогостоящем приобретении, конечно, хотелось бы свести все опасности к минимуму. Как сделать это, покупая квартиру на вторичном рынке, поговорим в этой статье.
Часто покупатели обращают большое внимание на внешние частности — планировку, ремонт. Но гораздо важнее подстраховаться в другой сфере — убедиться, что вашу сделку не признают незаконной, оформление всех бумаг не затянут, а продавцы не обманут.
Вот что желательно узнать еще до того, как вы начали оформлять договор.
Содержание статьи
Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?
Если вы общаетесь с частным лицом (о ситуациях, когда сделку заключает риэлтор, читайте другую нашу статью), то лучше вести дела непосредственно с собственником квартиры. Как проверить, тот ли человек, за кого себя выдает? Попросите показать выписку из ЕГРН — в ней указываются все собственники квартиры.
Важно! Данные в выписке актуальны только на момент ее выдачи. Она не имеет срока давности и не может отражать изменения в ситуации с собственниками. Поэтому просите предоставить вам только свежую выписку, полученную специально под предполагаемую сделку с вами.
Если собственник один, все хорошо. Если собственников несколько, получите подтверждение, что все они согласны с предполагаемой продажей. В случае присутствия среди них несовершеннолетних детей, обязательно проконсультируйтесь с юристом и будьте настороже — такие ситуации сложны, могут обернуться большими проблемами для покупателя, и нюансов существует огромное количество.
Кто еще может продавать квартиру?
Распоряжаться недвижимостью может и не собственник, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная действующая доверенность от того, кому квартира принадлежит. Проверить подлинности довереннсти можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Что такое обременение жилья, и почему это важно?
Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.
1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.
2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).
3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец. Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать. А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).
Кто еще зарегистрирован в квартире?
Если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, купить такое жилье вы все равно можете. Но прописка этих людей не будет аннулирована после заключения сделки.
А значит, если человека нужно будет найти, придут по месту регистрации — и разбираться с вопросом придется вам. К тому же, прописка пусть и не дает права, аналогичные правам собственности, но определенные возможности для прописанного оставляет. Например, он может прописать в этом жилье своего несовершеннолетнего ребенка.
Как этого избежать? Требуйте, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные люди были выписаны. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает одну квартиру и покупает другую, в которую планирует прописать семью), включайте в договор пункт, по которому зарегистрированные люди обязуются выписаться по истечению определенного срока.
Отвечаем на вопросы про недвижимость
Что должно насторожить при покупке?
1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.
2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.
Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.
В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.
3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.
Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.
Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!
Советы, как выбрать квартиру на вторичном рынке для покупки c ремонтом, таблица
Друзья давайте поговорим о том, как выбрать квартиру на вторичном рынке для покупки с ремонтом. Выбор жилья – серьезное дело, и подходить к нему нужно мудро и терпеливо. О чем надо позаботиться, когда идешь осматривать квартиру, на что обращать особое внимание.
Что поможет сделать правильный выбор из десятка просмотренных объектов, как все запомнить и не перепутать. В этой заметке обсудим шаги, которые пройдем при поиске, выборе и покупке жилья своей мечты.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Что делают люди, которые решили купить себе квартиру на вторичном рынке или в новостройке. Выбирают из огромной массы предложений нужное, а затем осматривают объект. Рассмотрим данную ситуацию на конкретном примере.
Первым делом просматриваем объявления в интернете, согласно критериям для выбора квартиры. Например, нужна двухкомнатная на вторичном рынке за 3 миллиона рублей.
Смотрим объявления, что предлагают за эту сумму. Вариантов много, но когда отмели предложения на первом и последнем этажах, затем “убитые” помещения, то осталось не так уж много.
Чаще всего объекты продажи рекламируют агентства недвижимости, при обзвоне выясняем, когда можно осмотреть, выбранные адреса. За один день просматриваешь 3 – 4 квартиры, и связано это с объективными причинами.
Осмотр квартиры перед покупкой
На осмотр объектов недвижимости поехать должно несколько человек. Это позволит увидеть больше, а дома, при обсуждении, вспомнить больше нюансов жилья. Нет, “табором” ездить не нужно, трех человек вполне хватит.
Осматривать квартиру нужно в дневное время. При естественном освещении видно сразу, насколько в помещения попадает солнечный свет, не загораживают ли близко растущие деревья окна.
Если так случилось, что осматривали вечером и объект понравился, договоритесь о повторном посещении в дневное время. Реальный продавец недвижимости найдет возможность показать жилплощадь днем, если же этого не случилось, стоит задуматься, а нужен ли такой собственник. Скорее всего, с ним пожнете много проблем.
Повторный просмотр в дневное время позволит сосредоточиться на том, что не заметили вечером или не вспомнили, когда обсуждали увиденное, в кругу семьи. Посмотрите на потолки – там могут быть следы разводов от потопа, зайдите в санузел, ванную и там поднимите глаза наверх, с той же целью.
Внимательно посмотрите на материалы, которые использовались при отделке – это позволит понять, как давно ремонтировалась квартира. Внимательный осмотр покажет степень чистоплотности жильцов и уход за своим жилищем. А значит – меньше нежелательных сюрпризов будет ждать в будущем.
На что конкретно смотреть, указано в таблице в конце статьи. Для примера обсудим только два:
- Окна, если пластиковые, интересуемся, как давно установлены.
- Стояки, радиаторы: менялись − не менялись, стоят ли приборы учета расхода воды.
И так − по всем пунктам таблицы, полученную информацию заносим в нее же. Просим показать платежную ведомость по оплате услуг ЖКХ, или сказать, сколько стоит проживание в квартире. Замечено, что в одном районе города чек платежки отличается от другого района.
При осмотре квартиры на что обратить внимание, таблица
Как выбрать квартиру и не пропустить ничего важного. Для этого составляем список того, на что обратить внимание при осмотре недвижимости, и занести это в таблицу.
Когда просмотрели 2 – 3 объекта, в голове начинает путаться информация. И сравнивать легче, когда перед глазами реальные цифры и зафиксировано ваше субъективное мнение. Иллюстрация помогает понять, что эта информация для личного пользования.
Можно еще оставить пару строк в которых указать то, что характерно для этого объекта, например, запах или свое впечатление о жильцах. Или комментарий о том, что хозяйка болтливая, позволит сформироваться ассоциативным связям с ее жильем и его особенностями. Пример, как заполнять таблицу:
В таблице указана строка "Собственники" – она не лишняя. Собственников недвижимости может быть 2 — 3, для этого просим показать документы, подтверждающие право собственности на этот объект. Юридической чистотой и тому подобным будут заниматься специалисты, после того как выбор будет сделан.
Сколько бы не было собственников – познакомиться надо со всеми. Вас уверяют, что все согласны на продажу недвижимости, но при этом бывает, что второй продавец даже не знает о сделке. Чтобы на конечном этапе не столкнуться с семейными разборками собственников, узнайте мнение каждого о продаже квартиры “из первых уст”.
Важный вопрос, который задаем хозяевам: кто прописан на данной жилплощади, есть ли дети до 18 лет. При наличии детей нужно быть готовым к тому, что процесс и время покупки квартиры, на вторичном рынке, увеличится. Органы Опеки будут следить за тем, чтобы интересы детей не были ущемлены, и качество их жизни не пострадало. Соответственно, без одобрения этой организации продажа объекта не состоится.
Если пройдены все предыдущие пункты, и вы еще мечтаете об этой жилой площади, значит, вы на финишной прямой. Обсудите с продавцом недвижимости сроки физического освобождения объекта и зафиксируйте эту договоренность в договоре купли-продажи.
Пусть в ваших документах покупки недвижимости присутствует акт сдачи-приемки. В нем отражается реальное состояние квартиры на момент освобождения от предыдущих хозяев – вы с ним согласны.
Выбор квартиры на вторичном рынке с ремонтом и без
Ваше понятие о недвижимости с ремонтом может отличаться от представлений продавца. Не ведем разговор о многомиллионных площадях, как там у них — не знаем. Вспомним: нам нужно жилье за 3 млн рублей
По сегодняшней жизни – это немного, но все-таки хочется, чтобы это была чистенькая, ухоженная квартира, в которую можно переехать. В процессе жизни, постепенно вести ремонт косметический. Вот такие ожидания. Просто недвижимость без ремонта стоит тысяч на 300-500 дешевле.
Как выбрать квартиру на вторичке с ремонтом, чтобы сразу переехать и жить. Именно такую искали, поверхностный осмотр выбранного объекта отвечал нашим пожеланиям, на первый взгляд казалось – это то, что нужно. Разочарования поджидали в конце.
Когда была вывезена мебель, освобождены кладовые и балкон, вылезли и сюрпризы в виде дырки в линолеуме на середине комнаты, которую благополучно скрывал ковер. Замасленные стены за кухонной мебелью, отсутствие плинтусов на полу и ползающие тараканы…😒
Как следствие, срочный ремонт в цейтноте и залезание в долги. Вопрос: чем эта квартира с ремонтом отличается от другой без ремонта. Можно было на эту разницу сделать нужный ремонт в "убитой" квартире.
Безусловно, все предусмотреть невозможно, даже если внимательно смотришь и задаешь вопросы. Подсознательно готовишься к тому, что недостатки проявятся, и тараканы не самое страшное − сегодня с ними успешно борются. Неприятнее то, что ожидания не оправдались − возникло чувство, что тебя обманули.
А ты даже повернуть не можешь, потому что оплачены услуги специалистов агентства, собрана куча справок, одобрена ипотека. Сегодня уже получаешь документ на право собственности данного объекта. Стоишь посередине комнаты, смотришь грустно на разруху и думаешь: а где же та симпатичная квартирка, которая отвечала мечтам.
“Опыт − сын ошибок трудных…”, − захотелось поделиться приобретенным опытом, чтобы было меньше обид, нет, не на других − на себя. И нас никто не обманывал, просто не везде посмотрели, не приехали на дневной осмотр, не обо всем спросили, понадеялись на других.
Выводы
Как выбрать квартиру на вторичном рынке и не разочароваться – дело достаточно сложное. Даже при кажущемся изобилии предложений на поверку оказывается все не то, что хочешь приобрести. Главное при выборе жилья – не торопиться.
Желаю тем, кто только встает на путь поиска и приобретения жилья, терпения и внимательности. Если устали от бесконечных просмотров – дайте себе отдых на неделю. Отдохнувшие, сможете быть объективными и найдете то, что потом будет радовать всю жизнь.
Как вы выбирали квартиру для покупки, если уже это с вами происходило, напишите в комментариях. Буду рада, если эта статья будет полезна. Поделитесь этой информацией на странице в соцсетях, получите купон и участвуйте в розыгрыше супер приза. Хотите получать сообщения о выходе новых публикаций, нажмите сюда.
Как выбрать вторичную квартиру – основные критерии
Предпочитаете вторичное жилье? Сделать правильный выбор поможет знание основных критериев хорошей квартиры.
Приобретение вторичного жилья в Москве не теряет своей актуальности даже в условиях активной застройки. Причиной тому множество преимуществ таких объектов:
- возможность получить готовую для проживания недвижимость;
- иметь доступ к развитой инфраструктуре «старых» районов;
- оценить удобства планировки «вживую», а не на проекте.
При этом многих волнует вопрос: как правильно выбрать хорошую квартиру на вторичном рынке? Эксперты называют несколько признаков хорошей вторичной квартиры.
Престижность района
Под понятием «престижный» часто подразумевается, в первую очередь, благоприятная среда. Не секрет, что уровень жизни в разных районах столицы отличается. Перед тем, как выбрать вторичную квартиру, изучите информацию в СМИ или ознакомьтесь с исследованиями. Это поможет всесторонне оценить преимущества и недостатки и сделать осознанный выбор. Понятие престижа принято связывать с несколькими параметрами:
- социальная инфраструктура;
- транспортная доступность;
- безопасность.
Транспортная доступность
Низкая стоимость почти всегда является следствием определенных недостатков объектов. Одним из них может являться плохая транспортная доступность. Это касается как проблем, связанных с городским общественным транспортом, так и высокой загруженностью магистралей.
Социальная инфраструктура
Данный критерий позволяет оценить, насколько удобным будет проживание семьи в выбранном районе. Не знаете, как правильно выбрать вторичную квартиру – изучите понравившийся район. Сделать это можно, приехав туда лично или воспользовавшись онлайн-картами, на которые нанесены основные социальные и торговые объекты. Чем выше их доступность – тем комфортнее будет ваше проживание.
Безопасность
Как выбрать квартиру на вторичном рынке в спокойном районе? Здесь на помощь придет статистика. Компании, занимающиеся исследованиями, регулярно публикуют данные по уровню преступности. Ознакомившись с ними, сделать выбор и продать недвижимость быстро будет совсем несложно.
Экология
С каждым годом этот параметр становится все более востребованным. Наличие парковых зон и высокий уровень озеленения оказывается серьезным преимуществом районов старой застройки перед новостроем. Здесь опять на помощь приходят онлайн-карты, где, имея фото со спутника, не составит труда оценить площадь озеленения. Еще один нюанс, как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке с хорошей экологией – изучение расположения крупных предприятий. Большинство из них уже выведено за черту города, но в некоторых районах они все еще оказывают неблагоприятное влияние.